不動産投資は、「家賃収入」から「諸費用、借入金額、税金」を引いた後に残る金額が利益(キャッシュフロー：CF)と考える方は多いと思いますが、家賃収入から得られるCFだけが不動産投資の利益ではありません。物件の売却時に大きな現金が手元に残る場合もあり、「今売却したらいくらの現金が手元に残るのだろう」という、 株式投資でいうところの「含み益」を常に計算するべきだと考えています。この「含み益」は物件の「持分」です。CFが出る物件でも、出ない物件でも、家賃収入から借入返済額を毎年支払えば「持分」は蓄積され将来売却して大きな利益を得る可能性もあるのです。そもそも「不動産投資の利益」とはなんでしょうか。自己資金1,000万円を投資して、10年後に売却をし、得られた利益は1,000万円だった、という状況はどう考えても投資とは言い難いですよね。駅から徒歩○○分、希望エリアは○○、部屋数は○○数必要、等々・・・もちろんこれらは大切な要素ですが、それ以前に「手元にのこる利益」を理解することが何よりも大切で、エリアや駅距離、建物状況や部屋数、方位や日照、等々を分析しても「利益の出ない物件」であれば時間の無駄になってしまいます。「コンサルティング」では、「個別相談」で行った現実的に実現可能な最大限の目標資産規模の共有内容を基に「資産形成計画」を作成させていただき、常に「「手元に残る利益」を計算しながら、高い収益不動産のご紹介、更には金利・期間・融資割合(LTV)の交渉を行った上で、お客様にとって有利な金融機関様のご紹介をさせていただきます。

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小林 直樹

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